新 판교 청약 전략

◈ 2006년 3월 분양
2006년 3월에는 전용면적 25.7평 이하 총 9420가구가 분양될 예정으로 일반분양분으로는 공공분양 2184가구, 민간 3660가구등 5849가구가 일반분양되고 임대주택으로는 공공임대 1884가구, 민간임대 1692가구 등 임대아파트 3576가구도 함께 공급된다.
분양 아파트 가운데 민간업체 공급분 3660가구는 청약 예·부금 가입자, 주공 분양분 2184가구는 청약저축 가입자들이 각각 신청할 수 있다. 임대아파트의 경우 무주택 자격으로 10년 후 분양전환을 우선 분양받을 수 있고, 초기에 목돈이 들어가지 않는 이점이 있다. 다만 분양전환 시 주변시세의 90%수준에 분양가가 결정될 가능성이 높아 차익은 크지 않을 것으로 보인다.
참고로 올해 분양가상한제가 적용이 되는 공공택지 내 분양아파트라면 전매제한 기간이나 재당첨기간 등을 고려해 청약하는 것이 좋을 것으로 보인다. 판교신도시의 경우 분양가상한제가 적용되어 분양가가 상대적으로 저렴한데, 이 때문에 몰려들 가수요자를 막기 위해서 일정기간동안 전매제한이 금지된다. 전용면적 25.7평 이하인 분양물량을 분양받는 경우 계약일로부터 10년간 전매가 금지되고 10년간 재당첨이 금지된다. 또 전용면적 25.7평 분양물량을 분양받는다면 계약일로부터 5년간 전매가 금지되고 5년간 재당첨이 금지된다. 그렇기 때문에 자금여력을 꼼꼼히 체크하셔서 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋을 것이다.

청약저축통장을 가졌다면 공공임대나 공공분양, 민간임대에 청약이 가능하므로 공급형태를 면밀히 살핀 뒤 어디에 청약하는 것이 유리할 지 판단하는 것이 좋을 것으로 보인다. 공공분양이 가장 낫겠지만 청약저축 특성상 동일순위내 무주택년수, 납입총액 등을 우선시해 당첨자를 가리므로 좋은 곳에 무조건 청약하기보다는 당첨확률을 중요시하는 것이 좋을 것으로 보인다.


▶ 민간분양
민간분양에 청약하기 위해서는 청약부금,예금통장이 있어야 한다. 국민주택기금을 받는다면 전용 18평 이하는 저축만, 18~25.7평은 청약저축,예금,부금 가입자가 청약이 가능하지만 기금을 지원받은 업체가 없는 것으로 보인다. 당첨자는 추첨에 의해 가려지지만 공고일 현재 주민등록상 나이가 만 40세를 넘고, 세대원 포함해서 10년 이상 무주택자에게 최우선순위가 주어지다. 두 번째 우선순위는 만 35세 이상, 5년이상 무주택세대주인 청약자이다. 이같은 우선순위자에게 3월 공급물량의 75%가 주어지며, 나머지 25%를 일반1순위자들이 경쟁하게 된다. 성남시 거주자라면 당첨확률이 더 높아진다.

성남 거주 최우선순위는 성남 10년무주택, 수도권 10년무주택, 성남 5년무주택, 수도권 5년무주택, 성남 1순위, 수도권 1순위 등 여섯 번의 청약기회가 주어지는 반면, 수도권(서울,인천포함) 최우선순위는 수도권 10년무주택, 수도권 5년무주택, 수도권 1순위 등 세 번의 청약기회를 갖게 되므로 성남최우선순위의 당첨확률이 가장 높다.

▶ 공공임대, 공공분양 당첨자 선정
공공임대, 공공분양의 입주자 선정방법은 같은 1순위라 하더라도 주택공급에 관한 규칙에 의거해 아래 순위에 따라 할지라도 당첨자를 결정한다.
① 5년이상의 기간 무주택세대주로서 매월 납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자,
② 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자,
③ 저축총액이 많은 자,
④ 납입회수가 많은 자,
⑤ 부양가족이 많은 자,
⑥ 당해주택건설지역에 장기간 거주한 자
따라서 청약1순위라도 무주택세대주 기간이 5년이상이면서 납입총액이 많다면 그만큼 당첨확률이 높은 것이다. 또한 전체물량의 30%를 성남거주자에게 우선배정하여 성남시 거주자에게 유리하다.

▶ 민간임대
임대아파트(3576가구) 중 민간임대는 현재 4곳 가운데 부영을 제외한 3곳이 청약저축만으로 청약이 가능할 것으로 보인다. 또 부영도 아직 결정되지 않았지만 아마 국민주택기금을 지원받지 않을 것으로 예상된다.
주공이 공급하는 공공임대나 공공분양은 청약저축으로만 청약이 가능한데 반해 민간임대의 청약자격은 상황에 따라 틀리다. 민간건설업체가 전용면적 18평 초과 25.7평 이하로 정부의 국민기금을 지원받아 짓는 경우라면 이 평형대에는 청약저축뿐만 아니라 전용면적 25.7평 이하에 청약가능한 예·부금가입자도 신청할 수 있다. 물론 청약저축은 전평형대에 모두 청약이 가능하다.
민간건설사들이 민간임대에 국민주택기금을 지원받을 지는 업체들 자율이기 때문에 업체들의 선택에 따라 예부금 가입자의 청약 형태가 달라지는 것이다.


◈ 2006년 8월 분양
8월 분양에는 총 9249가구가 분양될 계획이다. 이중 일반분양분은 전용면적 25.7평 초과 주공아파트 4993가구, 25.7평 이하 주공아파트 1774가구로 6767가구가 일반 분양된다. 전용 25.7평을 넘는 중형 임대분양물량은 민간임대 397가구를 포함해 2482가구가 함께 분양된다. 주공 임대아파트 중에는 전세형 임대가 5~10%가량 포함되어 있다. 평형은 최소 37평형에서 최대 55평형에 이를 전망이다. 또한 예정이지만 8월에는 9249가구 외에 별도로 25.7평 이상 규모 협의 양도분 980가구가 민간 공급으로 함께 이뤄질 수 있다.

중대형을 분양하는 8월 일반분양분의 경우 전용 18~25.7평 이하 1774가구, 전용 25.7평 초과 5973가구(공공분양 4993가구, 협의양도 980가구)가 각각 공급된다. 이 가운데 전용 25.7평 초과는 청약예금 가입자, 전용 25.7평 이하는 청약저축 가입자 몫이다.
전용 25.7평이 넘는 아파트는 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 그러나 8월엔 중대형 아파트 단지 내에 섞어 짓는 중소형 아파트 1774가구가 함께 공급되기 때문에 3월 중소형 일괄분양에서 탈락하는 청약저축 가입자는 두 번의 청약기회를 가지는 셈이다.

중대형 공공임대의 경우 청약예금에 가입한 서울,수도권 거주자로 주택이 있는 1주택자도 청약이 가능하다. 1순위 내 경쟁이 있을 경우 추첨으로 당첨자를 가린다. 임대료는 보증부 월세이며 일부 우러세를 보증금으로 전환할 수도 있다. 공공임대를 분양받아 임대로 살 경우에는 주택으로 간주되지 않는다.

중대형 전.월세형 임대주택의 임대료는 시세 수준으로 책정된다. 임대 계약기간은 2년이다. 전.월세형 입주자는 분양 우선권이 없다. 전.월세형 임대주택의 입주자 선정은 청약저축.부금.예금 1순위자로 무주택 세대주에게 1순위, 무주택 세대주에게 2순위 자격이 주어진다. 3순위는 제한이 없다.


◈ 청약전략
3월분양 시 청약저축 장기가입자나 성남지역 거주자, 무주택우선 순위자라면 3월에 청약하는 것이 유리하다.

청약저축 가입자 중 무주택년수와 납입횟수가 적어 3월 민간분양물량에 청약을 하려면 입주자 모집공고일 이전까지 청약예금으로 통장을 전환하면 바로 청약할 수 있다. 그렇지만 민간분양에도 무주택우선공급 대상자가 아니라면 당첨확률이 낮기 때문에 2월에 있는 하남풍산지구 등의 유망분양물량을 먼저 선점하는 전략이 나을 것으로 보인다. 참고로 저축에서 예금으로 통장을 변경하면 다시 저축으로 변경이 불가능하기 때문에 신중히 결정해야 한다.

만일 3월분양물량에 청약해 탈락한 청약예금(서울기준 300만원) 및 부금 가입자들은 8월에 청약을 하지 못한다. 증액을 한다하더라도 1년 뒤 큰 평형대에 청약이 가능하기 때문에 다른 2기신도시로 눈을 돌리는 것이 낫다. 김포·파주신도시 분양물량이 앞으로도 계속 이어지고 내년부터는 광교(이의)신도시도 분양이 본격화되기 때문에 분양일정을 파악한 뒤 장기적으로 청약계획을 세우는 것이 바람직하겠다.

8월 중대형평형에 청약가능한 청약예금1순위자 가운데 10년이상무주택세대주로 만40세가 넘는다면 최초모집공고일 이전까지 통장을 변경해 3월에 청약을 해보는 것이 좋다. 다만 변경하고 나면 다시 증액하여 큰평형에 청약하기 위해서는 3년이란 시간이 걸리기 때문에 신중히 선택해야한다. 반면 무주택자가 아니라면 8월을 기다리는 편이 낫다. 3월에는 무주택우선공급물량이 분양물량의 75%를 차지하기 때문에 상대적으로 무주택우선공급이 없는 8월에 청약하는 것이 당첨확률을 높이는 길이다. 게다가 공공분양, 공공임대, 민간임대 모두 청약이 가능한 것도 이점이다. 여기에다 오는 9월에 분양예정인 동탄 메타폴리스와 내년에 분양예정인 판교 주상복합 물량의 청약까지 노려볼 수 있다. 다만 중대형평형은 분양가가 중소형에 비해 비싼 편이므로 자금계획을 꼼꼼히 살피는 것이 바람직하겠다. 참고로 8월 공공분양물량에는 채권입찰제가 적용되어서 상한선까지 채권액을 써내야 하는데 상한선까지 써내야 당첨이 될 전망이다.


▶ 청약저축가입자는 활용도가 비교적 높다.
청약저축의 경우 활용도가 높다고 할 수 있다. 3월에 공공임대, 민간임대, 공공분양에 청약가능하고 8월에도 전용면적 25.7평 이하인 공공분양물량 1774가구에도 청약할 수 있어 2번의 청약기회가 주어지는 셈이고, 또한 3월에 떨어진 뒤, 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 8월 공공분양물량 1774가구에 청약하기보다는 예치금이 중대형 평형에 청약이 가능한 지역별 청약예금 예치금액이 된다면 청약예금으로 변경해 8월 공공분양, 공공임대, 민간임대 등을 노려볼수도 있기 때문이다. 그만큼 청약의 폭이 넓다고 할 수 있다.

일반적으로 청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도내에서 청약예금통장으로 전환할 수 있고 변경 후 바로 청약1순위가 될 수 있다. 가령 서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 600만원을 납입했을 때, 청약예금 600만원(전용면적 102㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 청약1순위가 될 수 있다. 그러면 8월에 38평형에 청약이 가능한 것이다.

그렇지만 서울지역 거주자가 청약저축을 300만원밖에 예치가 안되었을 경우 예금으로 변경해도 8월 중대형 평형에 청약을 못하는걸까?

서울과 경기도는 청약을 위한 청약예금 동일평형대의 예치금이 서로 다르고 청약신청자격은 청약지역기준이 아니라 현재의 거주지역으로 판단하므로, 위와 같은 경우 이 점을 이용하면 중·대형 평형에 청약1순위가 될 수 있다. 경기도로 주소지를 이전한다면, 바로 청약예금 300만원 통장으로 전환이 가능하므로 전용면적 102㎡(30.8평)이하에 1순위로 청약이 가능해 38평형에 청약이 가능한 것이다.

물론 서울기준 청약저축 600만원가입자의 경우 서울에서 예금으로 변경한다면 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일할 수밖에 없지만, 주소지를 경기도로 이전해 예금으로 변경한다면 경기도에서 가장 높은 평형대인 전용면적 135㎡(약 40.8평)초과 평형대에 청약가능한 청약예금으로 변경이 가능하다. 다만 변경해서는 다시 저축으로 변경이 안되므로 심사숙고 해야한다. 청약저축으로 올해 청약할만한 곳으로는 판교신도시 인근에 위치한 4월경에 분양되는 성남 도촌지구 뜨란채에 청약해볼 수 있고, 7월에는 동탄 공공임대(503가구)에, 오는 12월에는 의왕 청계지구 뜨란채에 청약을 고려해볼 수 있다.

참고로 청약예금 600만원 가입자가 경기도로 주소지를 옮긴다면, 동일한 평형 청약인정금액이 300만원이기 때문에 나머지 차액 300만원을 환급 받고, 판교에 청약할 때 청약가능면적은 서울과 같은 전용면적 102㎡(약 30.8평)이하이므로 저축과 같을 수 없다.

또한 청약부금의 경우 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원(전용면적 102㎡초과)으로 전환하려면 나머지 차액인 700만원을 준비하여 가입한 은행에서 변경하면 된다. 그렇지만 변경 후에는 1년이 지나야만 전용면적 102~135㎡ 평형대에 1순위로 청약할 수 있기 때문에 3월에 떨어진다면 8월에 청약할 수 없다.


자료제공 : 김정용팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)